Продажа коммерческой недвижимости

13.06.2011 21:53

Normal 0 false false false RU X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4

Сегодня большинство агентств недвижимости наравне с жилой недвижимостью, осуществляют сделки и с коммерческой недвижимостью. Под коммерческой недвижимостью понимается такая недвижимость, как офисные помещения, производственные здания и сооружения, магазины, рестораны, Интернет-кафе и тому подобные помещения. Коммерческая недвижимость имеет свою специфику. Давайте рассмотрим её на примере продажи коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости переживает резкий спад. Всему виной мировой финансово-экономический кризис, который для многих предпринимателей связан с серьёзными финансовыми потерями, и невозможностью приобретать новые торговые площади, помещения для размещения производства. Иногда денег не хватает не только на покупку помещений под офис, но и на аренду этого вида объектов коммерческой недвижимости. В 2009 году даже наступление нового "бизнес"-сезона, связанного с приходом осени и возвращением жителей городов и деревень с курортов, никаким образом не повлияло не рост цены на коммерческую недвижимость во всех городах Российской Федерации, в том числе, и в Москве.

До 2009 года в начале осеннего периода значительно возрастало количество объектов коммерческой недвижимости, выставляемой на продажу, что, в свою очередь, приводило к росту цен. По мнению аналитиков, 2009 год стал первым за всю историю существования сделок купли-продажи коммерческой недвижимости в нашей стране (с 1990 года), когда цены в сезон остались на прежнем – довольно низком – уровне. Более того, согласно статистике, ряд объектов коммерческой недвижимости продаётся по более низкой цене, чем ещё в начале этого года. В общей сложности, в одной только Москве средняя стоимость объектов коммерческой недвижимости снизилась на четыре процента и составляет в среднем порядка четырёх тысяч долларов за квадратный метр. В регионах ситуация значительно хуже. А если ещё учесть тенденции, связанные со снижением курса доллара за последние несколько месяцев, то следует отметить, что цена в рублях снизилась ещё больше.

Что касается причин, которые повлияли на столь негативные тенденции, наблюдаемые на рынке коммерческой недвижимости, то их всего две. Первая причина связана с тем, что рынок недвижимости в целом продолжает переживать не лучшие времена. Даже если понадобиться депиляция перед покупкой недвижимости то вы можете обратится на сайт doctor54.ru. Количество сделок весьма ограничено. Уровень цен продолжает снижаться, но это практически никак не отображается на спросе, так как до сих пор цена на коммерческую недвижимость ещё не снизилась до того уровня, который бы полностью удовлетворял покупателя. Кроме того, экономическая ситуация в стране пока находится на прежнем – кризисном – уровне и пока ещё нет чётких программ правительства, направленных на выход из кризиса. Второй серьёзной причиной, повлиявшей на ценообразование на рынке коммерческой недвижимости, являются структурные изменения. Дело в том, что, несмотря на значительное количество объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, мы имеем дело с завышенной стоимостью при низком уровне самого объекта. Таким образом, объекты, объективно проигрывающие в соотношении цена/качество, просто снимаются с продажи, тем самым снижается и средняя стоимость объектов, оставшихся в продаже.

Однако, по мнению экспертов, до момента, когда цена установится на уровне, удовлетворяющем как продавцов, так и покупателей, осталось не так много времени. В связи с этим специалисты, работающие на рынке коммерческой недвижимости прогнозируют рост количества сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. К этому может привести и рост числа таких объектов, выставленных на продажу в сентябре 2009 года – их количество превысило августовский уровень на десять процентов, общая стоимость составляет порядка десяти миллиардов долларов США. Всего же на продажу в сентябре было выставлено порядка одной тысячи двухсот сорока пяти объектов коммерческой недвижимости.

Следует также отметить, что в сентябре 2009 года на территории Российской Федерации значительно снизились темпы строительства коммерческой недвижимости. Такое падение числа новых объектов коснулось не только офисных зданий, но и других видов такой недвижимости.

Все факторы, изложенные выше, приводят к тому, что на рынке практически не остается реальных покупателей с реальными деньгами, зато их место успешно занимает огромное количество арендаторов, которых вполне устраивают новые цены на аренду коммерческой недвижимости не только в регионах, но и в столице. В свою очередь, тенденция, направленная на увеличение числа арендаторов приводит к тому, что многие продавцы вынуждены переквалифицироваться в арендодателей для того, чтобы иметь хоть какой-то доход от принадлежащей им коммерческой недвижимости. Кроме того, помимо изменений действующих тенденций, следует также отметить и значительное изменение, связанное непосредственно с видом покупателей и арендаторов. В отличие от предыдущих лет, когда рынок недвижимости на шестьдесят процентов принадлежал западным компаниям, приобретающим и арендующим объекты коммерческой недвижимости в крупных городах Российской Федерации, то сегодня практически все сделки производятся исключительно резидентами страны. Такая тенденция объясняется в первую очередь тем, что западные компании также переживают не лучшие времена и сейчас далеко не все имеют возможность полноценно продолжать работу на местных рынках, не говоря уже о зарубежных. А во-вторых, многие руководители западных компаний, анализируя количество рисков и их резкий рост за последний год, воздерживаются от работы на территории нашей страны и от инвестирования собственных капиталов в экономику Российской Федерации.

Кроме того, в последнее время практически все сделки, связанные с куплей-продажей коммерческой недвижимости осуществляются через агентства недвижимости, которые берут определённый процент комиссионных за свои услуги. В то же время, агентства предоставляют качественные юридические консультации по всем вопросам, которые возникают у участников процесса купли-продажи коммерческих объектов недвижимости; проводят правовую экспертизу документов, предоставленных собственниками; проводят юридическую экспертизу договора купли-продажи коммерческой недвижимости; помогают в государственной перерегистрации прав собственности на приобретаемый и (или) продаваемый объект коммерческой недвижимости. Таким образом, обращаясь в агентство недвижимости и оплачивая их услуги, покупатели и продавцы значительно повышают безопасность сделки. В том случае, если покупатель приобретает коммерческую недвижимость самостоятельно, без участия нотариуса, то ему следует обратить внимание на то, что договор купли-продажи может составляться в письменной форме без присутствия нотариуса, однако, по желанию сторон, нотариус может заверить составленный договор.

Поэтому, учитывая текущую ситуацию в стране и все возможные риски, лучше воздержаться от самостоятельных действий, а оплатить услуги профессионалов. Ведь вам не хочется остаться и без денег, и без офиса (магазина, завода)?