Как избежать ловушки, покупая вторичное жилье

05.12.2012 10:02

Специалисты отмечают — в большинстве случаев сделки признаются недействительными из-за продавцов, иногда по злому умыслу, иногда просто по небрежности или из-за недостатка навыков и знаний по оформлению купли-продажи.

Предлагаем разобрать основные виды «засад», которые могут подстерегать покупателя и способы, как их избежать. Самыми часто оспариваемыми считаются так называемые сделки «без спросу», здесь нарушаются интересы лиц, имеющих права на недвижимость.

Здесь могут применяться откровенные преступления — продажа чужой квартиры (использование поддельных документов).

Есть и более изощренные варианты:

1. Продажа квартиры , полученной по наследству - без ведома других наследников. Часто бывает, что такая «засада» обнаруживается и при отсутствии у продавца злого умысла: учесть всех наследников бывает крайне тяжело, особенно внебрачных детей и родственников, которые живут за границей. Впоследствии эти лица будут иметь право оспаривать сделку по продаже квартиры. Для них срок для подачи заявления на право собственности на наследство начинается со дня получения сведения о кончине наследодателя.

Как избежать

При сделках, связанных с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, лучше воспользоваться помощью профессионалов — опытных риэлторов. Разобраться в путаных родственно-наследственных перипетиях самим сложно, а специалисты используют отработанные и проверенные способы.

2. Продажа квартиры, приобретенной во время пребывания в браке - без согласия на то супруга. Такая недвижимость по закону является совместной собственностью супругов, для ее продажи необходимо нотариально заверенное согласие второй половины. Сделка по продаже квартиры, совершенная вопреки воле супруга, может быть оспорена последним в течение года.

Как избежать

Простой способ — посмотреть 14-ю страницу паспорта продавца («семейное положение»). Такой способ не может давать 100% гарантии — часто люди, пребывающие в браке, не имеют по каким-то причинам соответствующей отметки в паспорте. Более сложный, но более надежный способ - проверка семейного положения продавца через паспортный стол и ЗАГС.

3. Продажа квартиры с нарушенными правами несовершеннолетних жильцов во время приватизации. Имеется в виду: невнесение зарегистрированных на жилплощади детей в число собственников при оформлении приватизации. Так как срок исковой давности отсчитывается с момента уведомления заинтересованного лица о нарушении своих прав, то само собой, что такие сделки могут быть оспорены.

Как избежать

По закону — с момента совершеннолетия ребенок полноценно осознает свои права, для таких случаев срок исковой давности равняется 3 годам, поэтому «пограничной датой» подачи иска будет дата совершеннолетия ребенка плюс 3 года. Если на момент оформления сделки «контрольных» 3 года не прошли, то необходимо взять нотариально заверенную расписку про отсутствие претензий.