Какую квартиру выбрать - новостройку или вторичку?

05.12.2012 10:11

Вот Вы и дождались приятных хлопот по выбору будущей квартиры. Вокруг множество рекламных предложений с продажами квартир в новопостроенных домах, не отстает от них по активности и рынок вторичного жилья. Попробуем разобраться, что собой представляют оба варианта.

Новостройка — это возводимое жилье с разной степенью готовности, право собственности на которое в соответствующем органе не зарегистрировано.

Вторичка — это жилье, которое имело собственника, зарегистрировавшего свои права в соответствующем органе, до момента выхода на рынок.

С недавних пор риэлторы оперируют термином «новая вторичка» — это жилье, формально являющееся вторичкой, то есть имеет зарегистрированного собственника, но во всех других отношениях представляет собой новостройку. Как правило, такая недвижимость является для первого собственника инвестиционной — оно изначально предполагалось для перепродажи. Хотя бывают и другие случаи.

Такие квартиры обычно продаются сразу, в течение 1-3-х лет после ввода застройщиком комплекса в эксплуатацию. Для получения объективной информации при сравнении недвижимости обеих вариантов нужно сопоставлять соответствующие квартиры примерно одного класса, а не дворцы с хижинами. Возьмем комфорт- и эконом-класс (комфорт-класс — улучшенный эконом), стандартизованное жилье массовой застройки.

Среди вторичного жилья больших городов, например, Москвы, преобладает старый жилой фонд — кирпичные и панельные дома, а также известные «хрущевские» пятиэтажки. По оценкам риэлторов, таких предложений на рынке жилья около 40%. Сравнимых по цене новостроек и «новой вторички» мало (порядка 5%), и предлагаются они в спальных районах на окраинах.

Ситуация понятна: землю под постройку новых домов можно получить только на окраине, хотя старые дома в центре тоже рано или поздно заменяют новыми. В городах-спутниках наоборот. Новостройку и «новую вторичку» предлагают на любой вкус и кошелек, а вторички мало. Цена на новостройку зависит, главным образом, от района застройки и от позиционирования жилья застройщиком — это бизнес-, комфорт- или эконом-класс. Четко определенных критериев, к какому классу относится жилье нет, поэтому этот вопрос каждый застройщик решает сам, оперируя представлениями о критериях.

Цены на вторичку определяются, во-первых, близостью к центру и метро. Бывают и исключения, есть районы, на которые это правило не распространяется. Во-вторых, нескромными запросами хозяев жилья. Формируя цену на «новую вторичку», отталкиваются от цены аналогичных квартир, предлагаемых застройщиком в том же комплексе, плюс 10-15%. Такие квартиры пользуются наибольшим спросом, ведь с одной стороны — это новостройка, а с другой — вторичка, документы на право собственности на руках.