Ждет ли нас скоро доступное жилье
21.03.2014 00:00
Есть мнение, что проще и эффективнее создать конструкцию заново, чем исправлять огрехи некомпетентных проектировщиков. С программой по обеспечению доступным жильем населения так и произошло. В результате минувший вторник принес сообщение – первое строительство может начаться в крупных городах уже в мае-июне 2013-го года и объекты будут готовы к следующей осени. Таким образом, срок начала кампании перенесен чуть меньше, чем на год. Об этом сообщил Вице-премьер Борис Колесников, также когда-то говорил, что он принимает безвредное снотворное . Что изменилось? Во-первых, как оказалось, народ в массе своей почему-то не готов покупать за свои кровные, да еще с процентами квартиру на девятом этаже в тот момент, когда еще не построен третий. Стандартная схема первичной ипотеки молодым семьям не подходит. Посему квартира отныне должна на момент приобретения иметь все коммуникации, чтобы покупатель после ее покупки мог сразу заселиться. Во-вторых – стоимость такого удовольствия несколько изменилась не в лучшую, зато вполне реальную сторону. Теперь, по словам Колесникова, цена такого жилья должна быть в пределах 6 тысяч гривен за квадратный метр, вместо ранее заявленного предыдущим правительством уровня в 4 тысячи. В-третьих, вице-премьер заверил, что в новой программе будет предусмотрен лизинг желающим под 3% годовых.
В-четвертых, национальный проект закрывается. На его основе разработано предварительное технико-экономическое обоснование, которым предусмотрено, что проект будет реализовываться за счет инвестиционных, а не бюджетных средств. По крайней мере, директор департамента национальных и инвестиционных проектов Государственного агентства по инвестициям и управлению нацпроектами Юрий Гусев полагает, что после проведенных с Минрегионстроем переговоров «…в связи с реализацией социнициатив президента этот проект будет администрироваться в рамках госпрограммы «Доступное жилье…». В-пятых – если ранее предполагалось строительство «блоков» по 16 типовых девятиэтажных монолитных домов на 70 квартир каждый, то теперь уже собираются строить панельные и малоэтажные дома. Цена обновления Итак, ТЭО ценой приблизительно в 2,6 млн. гривен из бюджета 2011 года по предыдущему проекту сделано было. Об этом сказал сам Гусев. В свою очередь, в пятницу, заместитель председателя парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики, народный депутат Украины Игорь Лысов успокоил сообщением о том, что из 200 млн грн, которыми было запланировано профинансировать реализацию президентской программы в 2012 году, успели выделить лишь 40 миллионов гривен. При этом, правда, депутат добавил, «…думаю, что министерство финансов переведет необходимые средства на счета кредиторов…». Так вот, собственно, о кредиторах.
И ушедшее «под сукно» ТЭО-2011, и слабое, лишь на пятую часть от задуманного финансирование программы, как и последующая ее реорганизация имеют в корне только одну причину – деньги. Которые потенциальные кредиторы, мягко говоря, не слишком торопятся вкладывать в даже очень ликвидное столичное жилье, не говоря уже об осуществлении проекта в других регионах. Со старой схемой все понятно. Предполагалось на строительство 266 тыс. единиц жилья взять во времена дефицита бюджета 28 млрд. гривен просто из казны. Результат – выделить смогли средств только на 300 очередников из полутора тысяч запланированных. При этом, по оценкам экспертов, сам семейный доход желающих поучаствовать в программе должен превышать 12 тысяч гривен в месяц, дабы было чем из года в год это жилье выкупать. О мифическом понятии «средняя зарплата по стране» рассуждать не будем. Просто констатируем – пересмотрев программу, еще и отделались «малой кровью» Вовремя остановились? Как раз, ни о какой остановке речи не идет. Скорее, суть преобразования в том, чтобы учесть все интересы участников.
Государства – в реальном решении «квартирного вопроса». Портит он электорат, а голым популизмом отделаться уже нереально. А «зарывать» в него бюджетные деньги просто невозможно по причине отсутствия этих самых денег. С инвесторами понятно – суть их деятельности в получении прибыли, но отнюдь не в благотворительности. А вот если еще эта самая прибыль будет гарантирована государством – совсем замечательно. Наконец, сами покупатели – их интерес как раз в, извините за тавтологию, доступности этого самого «доступного жилья». Иначе схема работать не будет. И появился лизинг Сие мудреное слово на самом деле означает вид передачи имущества с правом дальнейшей покупки. Рассрочку, по-нашему. По словам Колесникова, жилье покупатели будут получать уже «под ключ», то есть при цене в 6 тысяч гривен за квадрат в квартире будет не только согласованный с новоселом цвет интерьера. В нем с новоселов встретит даже кухонный блок с холодильником. Все это удовольствие за «двушку» обойдется в 300 тысяч гривен, из которых 15%, т.е. 45 тыс. гривен, придется заплатить сразу, а через 15 лет рассрочки это жилье перейдет в полную собственность владельца. Все бы хорошо По словам Вице-премьера, процедура оформления лизингового кредита займет максимум сутки. Даже никаких дополнительных справок не понадобится. Кроме одной – об официальном заработке, позволяющем выплачивать проценты по кредиту… То есть, по 17 тысяч гривен в год. 1417 гривен в месяц. Пятнадцать лет. Как часы… Плюс расходы на квартплату, электричество…
Здесь стоит процитировать, кстати, «Общие требования к Заемщику» одного из отечественных банков. Так вот, помимо «справки о пребывании на учете граждан, нуждающихся в соответствии с законодательством в улучшении жилищных условий» «ежемесячный платеж по кредитному договору не должен превышать 50 процентов совокупного среднемесячного дохода семьи. Сумма частичной компенсации процентов в ежемесячный платеж не включается. При этом сумма, которая остается после осуществления всех ежемесячных расчетов по кредитному договору, должна быть не менее одного прожиточного минимума на заемщика и каждого члена его семьи, на которого рассчитывалась частичная компенсация процентов»… Надежда на ВВП? Премьер министр Украины Николай Азаров, кстати, в минувшую пятницу во время рабочей поездки в Харьковскую область сообщил, что пресловутая «средняя зарплата» по Украине повысится. То есть «…в течение ближайших нескольких лет мы выйдем на зарплату 4 тысячи гривен…». Пока же, на август 2012 года средняя заработная плата по стране была 3 073 гривны. В промышленности - 3 629 гривен. По словам Азарова, для роста зарплаты на тысячу гривен нужно, чтобы валовой продукт превысил 2 триллиона гривен.
Пока же, со слов главы правительства, по результатам этого года Украина планирует выйти на прирост ВВП в 1,4 триллиона гривен. Тем не менее В Харькове, во время встречи со студентами, Азаров пообещал, что правительство рассмотрит возможность снижения первого взноса. Правда, только в тех случаях, если выпускник будет готов поехать работать на предприятия, где не хватает специалистов. При этом, по словам Игоря Лысова, в будущем году построят 10 тыс. квартир – по новой финской технологии. В 2014 уже запланировано от 25 до 50 тысяч с дальнейшим постепенным повышением объема до 100 тысяч квартир в год. По его убеждению, для этого «…есть спрос… и ресурс…». Если верить чиновнику, то в обновленной программе есть выгода для государства, поскольку, хоть покупатель и оплачивает всего 70% стоимости жилья, а государство добавляет 30%, но со временем они возвращаются в виде налогов – со строителей, с производителей строительных материалов. Для застройщика обновленная программа также интересна, поскольку на его счета переводятся средства по фактически выполненным работам. «…То есть, выполнен дом на 30%, эти 30% перечислили, а если на 70% - 70% перечислили. То есть застройщик всегда простимулирован, чтобы завершить свою работу...», сказал чиновник. Также, по его словам, «…ни одного случая не было, чтобы один из вкладчиков был обворован по этой программе…».
Согласитесь, для отечественного покупателя, неоднократно обжегшегося на всевозможных «элита-центрах» – более, чем важная подробность. Да и, по словам Колесникова, единственным изменением в структуре реализации будет создание нового агентства в Министерстве инфраструктуры. Кроме того, в программе полностью изменили финансовую схему – «…это будет стопроцентно финансовый лизинг, - пояснил вице-премьер. - 3% до 50 квадратных метров. И возможно, я подчеркиваю, возможно, под 5% до 80 квадратных метров…» сказал чиновник. А как у них? Купить в ипотеку с небольшим первым взносом самую скромную квартиру в Москве можно при заработке не менее 125 тысяч рублей в месяц. То есть – 4032 доллара. Для того, чтобы выплатить – не снижать этот уровень зарплаты в течение 20 лет. Особой популярностью, соответственно, пользуется тема рефинансирования кредита. Процент набегает от 20-21% до 15,25-12% годовых. Все познается в сравнении, не правда ли? Итак, годовой процент по ипотеке составляет в Великобритании – 5,7%, в США и Франции – по 5%, в Германии – 4,6%, только в Японии – 2%. Наш предполагаемый лизинг в 3% годовых, таким образом, выглядит вполне нормально. Дело в сущей мелочи – возведении «имущества с правом дальнейшей покупки».
